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近年來，物業公司與業主之間的矛盾日益突出，涉物業糾紛案件大量增長，而物業糾紛的主要矛盾焦點是物業費問題。安陽林源物業管理有限責任公司對實踐中接觸的物業費糾紛案件涉及到的法律問題進行研究分析，對該類糾紛中應注意的幾個問題提出了自己的建議。物業收費糾紛相關法律法規解析《物業管理條例》第七條：業主在物業管理活動中，履行下列義務：遵守管理規約、業主大會議事規則;遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度;執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定;按照國家有關規定交納專項維修資金;按時交納物業服務費用;法律、法規規定的其他義務。《物業管理條例》第三十六條：物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。《物業管理條例》第四十二條：業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶繳納責任。《中華人民共和國民法通則》第 一百零六條：公民,法人違反合同或者不履行其他義務的,應當承擔民事責任.《合同法》第 一百零七條：當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任。《物權法》第七十二條 ：業主對建筑物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務;不得以放棄權利不履行義務。物業收費糾紛中不得不注意的三個常識物業管理服務不到位業主拒交物業管理費的主張是不合理的物業管理企業向業主收取物業管理費包括很多具體項目，如保潔費、保安費、綠化費、生活垃圾外運費、化糞池清淘費、電梯費、高壓水泵費、共用電視天線費等等.業主認為物業公司管理不到位通常是指保潔、保安、綠化方面，如果這些方面確實與物業服務合同約定的標準差距明顯時，根據有關規定，業主可以要求減收物業服務費，但不能拒交，因為物業管理企業客觀上提供了一定的服務，業主拒交物業費的主張是不合理的.業主委員會未按法定程序招聘物業管理企業，業主仍無權拒交物業管理費按照《物業管理條例》的規定，未經業主大會決議，無論是物業管理委員會還是業主委員會，均不得擅自選聘或解聘物業管理企業.但即使這種情況發生了，單個業主也不能以物業公司進入不合法為由，拒絕向給小區實際提供物業管理服務的物業管理企業交納物業費。因為由單個業主來否認物業管理企業與管委會或業委會訂立的物業服務合同，本身違法了.在《合同法》上，這種物業管理合同實際上仍處于一種效力待定狀態，假設之后召開的業主大會決定承認這份合同，則該合同具有合法效力;即使業主大會終決議否定了這份合同的效力，業主也應根據物業公司已提供的事實服務，交納相應的物業費.如果業主對物業公司的服務存有異議，應通過建議召開業主大會的渠道解決，采取拒交物業費的方式不當。與物業管理公司未簽訂過物業服務合同，業主仍需交物業費根據《物業管理條例》規定，選聘物業管理企業是業主大會的職責之一，作為業主大會執行機構的業主委員會，可以代表業主與業主大會選聘的物業管理企業簽訂物業服務合同。這份合同對小區內的全體業主均具有約束力，因此，物業管理企業進入小區提供物業管理服務，只要與執行業主大會決議的業主委員會訂立物業服務合同即可，無需再與每位業主單獨訂立合同。另外，即使物業管理企業與業主委員會或業主均未訂立服務合同，但物業管理企業提供了事實的物業服務，業主事實上接受了服務的，物業管理企業仍可以要求業主繳納相應的物業服務費用。

物業管理行業的特點決定了“先業主之憂而憂，后業主之樂而樂”。只要業主有所需,我們有所應，穿針引線、協調搓和,平日風里來雨里去,絲毫不得懈怠。與那些“一杯茶水一張報”的愜意環境相去甚遠不說,我們的從業人員更要承受來自方方面面的心理壓力。難怪有人曾戲言,做物業比做居委會難!做物業管理人員更難!做物業管理處的領頭人更是難上加難啊！正因為如此，物業管理企業培養和選拔一名優異的管理處經理才顯得尤為重要。在物業管理行業越來越規范化、標準化、法制化以及競爭越來越激烈的情況下,怎樣才能做好一名優異的管理處經理呢?優良的品德和敬業精神作為管理處經理,你的一言一行都會影響到你的下屬及員工,任何時候要言行帶頭。“人服于德,而不服于力”,員工服你是服你的道德,服你工作中起的作用。不要計較個人得失,具有任勞任怨的精神。作為管理處經理,敬業精神是干好物業管理工作的基石。前國家隊主教練米盧曾有一句名言“態度決定一切”!而今在物業管理行業也有一句名言“敬業決定一切”!細心、耐心、踏實的工作態度是不可缺少的,如你沒有細心地去洞察及防范管理區域內任何狀況的發生,沒有耐心地去與管理區域內業主溝通,沒有踏實地去為管理區域內業主解決好每一件事情,那么你的工作也無法得到業主的肯定和領導的認可。必備的綜合知識和牢固的專 業知識物業管理行業涉及的面相當廣泛,物業管理人需掌握必備的綜合知識和牢固的專 業知識。而作為物業管理區域內的經理:1.必須熟悉物業管理行業相關的政策法規。如果不懂會變得被動。2.物業管理服務禮儀知識。衡量和評價一家物業公司的物業管理水平如何,直觀的來自物業管理處所有員工素質的體現。管理處經理你自己在注重禮儀的同時,時時刻刻也應注重員工在日常工作中各個服務禮儀細節的完善化,以此來維護和提高公司良好的聲譽。3.必須了解熟悉物業管理各操作流程及ISO質量管理體系。對于現場管理涉及到房地產開發的一些問題,比如談到房屋的結構、給排水、強電弱電等等,作為一名管理處經理,都應具有這方面的專 業知識。否則物業管理區域內的工作無法通過正常的渠道去開展,更談不上規范化。沒有必備的綜合知識和牢固的專 業知識,你也根本不知道怎樣去應對目前紛繁復雜的物業管理工作。必備的五種能力第 一種 帶好團隊的能力。管理處經理必須明白一個人的力量是有限的,而建設一個堅不可摧、百折不撓、人才輩出的團隊卻是相關重要的,集體的力量壯大了,個人的業績隱去了,但他對組織目標的貢獻,卻是任何一個只突出個人業績的經理無法比擬的。每位員工的性格都不一樣,有些活潑,能搞活氣氛;有些不擅言詞,但能做具體實在的工作;有些性格耿直,但很容易得罪人;有些有能力,但也有一些缺點,這樣一個團隊的經理,你必須很清楚你屬下的性格,用員工的長處,避員工之所短,同時幫助塑造理想的性格,為團隊成功打下堅實的基礎。對屬下員工在嚴格管理、強調業績的同時,也應多了解他們在工作中的艱辛和苦衷,畢竟他們處于一線,所面臨的種種問題也是經理應面對的,幫助他們化解在工作中的一切難處并多鼓勵,只有這樣才能團結和帶領好自己的團隊,使團隊更加穩固堅強具有戰斗力。第二種 執行能力。執行力是物業管理企業提高競爭力的保障。而物業管理區域的執行力是否到位既反映了管理處內全體員工的整體素質,也反映了管理處經理的素質和心態。一個好的“執行者”能夠彌補“策劃者”的不足,從而使人才質量決定服務質量。比如:物業管理企業通過了ISO9000族的系列認證,那么這時需要物業管理區域經理在日常管理中按照ISO9000的質量標準嚴格執行,來控制 服務品質。然而業主的滿意度是衡量物管服務品質的客觀標準,執行力的強弱將在此得到直接體現。第三種 管理模式創新的能力。社會在進步,時代在變遷,思維也在不斷的更新。我們的物業管理模式,如果總是停滯不前,會永遠處于被動局面,更談不上什么競爭。業內形勢在變,同行競爭也日益激烈,加之業主對物業管理的各項政策法規的了解也越來越成熟。作為一名物業管理處經理應該充分地認識到這一點,所以要不斷改進提高自己管轄區域內的服務質量,改善自己的服務態度,改變管轄區域內的各類環境,如此才能在競爭中立于不敗之地。第四種 良好的溝通、協調能力。物業管理處經理每天要面對管理區域內各種各樣的業主及自己的員工,同時還要面對公司領導和各個政府職能部門以及跟管理處的業務往來關系。沒有良好的溝通協調能力,對管理處的運作管理會存在一定的障礙和阻力。對于公司領導的指令意圖,你必須有效地領會,并嚴格執行實施,在實施過程中所出現的問題及時反饋給公司領導,從而使公司領導有效地調整自己的決策。對政府各職能部門及業務往來關系,應起到橋梁作用,在充分維護公司利益的同時,應在各方利益上找到一個支撐點,也是共同利益,實現雙贏的局面,但如果利益產生沖突時,需要經理發揮超越的溝通協調能力去為公司爭取更大的利益。面對管理區域內業主,物業管理企業畢竟是服務行業,你所需考慮的應該是如何使業主滿意,這要求你在腳踏實地地去做的同時,還要以真誠的態度去和業主交朋友,去了解業主們的困難和需求并解決,業主們的滿意度是公司經濟指標的保證,也是我們工作的目標。第五種 精明的理財能力。企業的存在離不開現金和利潤,企業可持續發展也離不開現金和利潤,如何更大限度地為企業創造效益,是作為一名管理處經理在此工作的終目的,然而開源節流是達到該目的的不二法門,在這微利的行業中,節省每一項不必要的開支是勢在必行的,心里一定要有一本明細帳,收入多少、支出多少、盈利多少,對這一切要做到心中有數。與此同時,開源也是盈利的關鍵,要有精準的理財眼光,使資源增值,在日常收益的同時,多方去尋求利潤增長點,保證管理處達到更大的盈利目標。以上幾點是一名優異的管理處經理必備的素質，但憑這幾點也是遠遠不夠的,如:富有號召力、感染力、凝聚力、親和力,談吐機智、反應敏捷、幽默感之類也不可缺少;同時博覽群書、真誠待人、思考縝密、分析精細、處事周全也同樣重要。任何一個決策都有可能“牽一發而動全局”,要嚴格把握適度尺度。在“用心做事,真誠服務”的基礎上,去追求更完善!